9. Mietwohnungen

Mieter zahlt immer auch für die Klimaanlage

Die Betriebskosten für eine Klima- und Lüftungsanlage dürfen auch dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine eindeutige Regelung im Mietvertrag fehlt. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt entschieden. Denn Klima- und Lüftungsanlagen seien dazu bestimmt, dem gemieteten Anwesen dauernd zu dienen, heißt es zur Begründung (Az. 9 U 62/05). Das Gericht wies mit seinem Urteil die Klage der Mieterin von gewerblich genutzten Räumen auf vollständige Rückzahlung ihrer Kaution ab. Die Vermieterin hatte einen Teil der Kaution einbehalten, weil sich die Klägerin weigerte, eine Umlage für den Betrieb der Klima- und Lüftungsanlage zu zahlen. Zur Begründung gab sie an, in dem Mietvertrag sei von diesen Kosten nichts erwähnt. Das OLG wertete diesen Einwand als unerheblich. Es sei anerkannt, dass der Mieter grundsätzlich auch für sonstige Betriebskosten aufkommen müsse. Die hier umstrittenen Kosten der Klima- und Lüftungsanlage fielen darunter.

Erforderlicher Luftwechsel

Wie kann der Nutzer den erforderlichen hygienisch notwendigen Luftwechsel sicherstellen, wenn eine Querlüftung aufgrund des Wohnungsgrundrisses nicht möglich ist?

Aus der oben zitierten Rechtsprechung ist ein Grundsatz klar zu erkennen: Wohnungen müssen so beschaffen sein, dass sie mit zumutbaren Lüftungsmaßnahmen schimmelfrei gehalten werden können. Der Vermieter darf also dem Mieter nicht vorschreiben, die Wohnung alle zwei Stunden durchzulüften. Eine derartige Bestimmung hat das Amtsgericht Berlin für unwirksam angesehen. Im Urteil heißt es, der Mieter habe eine Wohnung und keine „raumlufttechnische Versuchsanordnung“ gemietet.

Wussten Sie eigentlich, dass....

... Schimmel in der Wohnung immer einen Fehler der Mietsache darstellt und mindestens zu einer berechtigten Mietminderung führen kann. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter beweist, dass der Schimmel auf falsches Nutzerverhalten zurückzuführen ist.

Die aktuelle Rechtsprechung geht sogar dahin, dem Mieter bei Schimmel in der Wohnung ein fristloses Kündigungsrecht zu geben, weil eine Gesundheitsgefahr vorliegt, § 569 Abs. 1 BGB. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefahren haftet der Vermieter auch für die weiteren Schäden des Mieters (Kosten vorläufiger Hotelunterbringung, Mehrkosten für die neue Wohnung usw.).

Die Rechtsprechung in solchen Fällen der Kündigung ist sehr mieterfreundlich: In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall genügte der Nachweis von Schimmelsporen in der Wohnungsluft und die Tatsache, das sich die Mieter über Hautreizungen und Augenbrennen beschwerten. Für die Kündigung und den Schadenersatz reichten dem Gericht diese beiden Indizien aus. Den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Schimmelsporen und den Gesundheitsbeschwerden hat das Gericht ohne weitere Nachweise einfach unterstellt.

Mieter sind keine Dauer-Lüfter!

Urteil: Von niemandem kann verlangt werden, ständig zu lüften –
Alternative: automatisches Lüftungssystem

Um eine Wohnung instand zu halten, müssen auch Mieter ihren Anteil beitragen. Doch wo liegen die Grenzen des Zumutbaren? Kann zum Beispiel von einer Familie nach dem Auftreten von Schimmel verlangt werden, den ganzen Tag über in regelmäßigen Abständen zu lüften? Das verneinte die Justiz nach Mitteilung des Infodienstes Recht und Steuern der LBS. (Landgericht Aurich, Aktenzeichen 2 T 51/05)

Der Fall: Der Pilzbefall an den Wänden war äußerst lästig, darüber waren sich der Eigentümer einer Wohnung und seine Mieter einig. Um den Schimmel los zu werden, wurde ein Spezialist befragt. Der empfahl, vier Mal am Tag jeweils 15 Minuten zu lüften, vorher die Heizung ab- und danach wieder aufzudrehen. Den Bewohnern schien das unzumutbar. Schließlich seien sie ja nicht ständig zu Hause, entgegneten sie.

Das Urteil: Auch das Landgericht Aurich sah die Angelegenheit so. Es sei mit dem normalen Alltag schwer zu vereinbaren, sich an solch strenge Lüftungspläne zu halten. Der Vorschlag, auch wenn er von einem Experten kam, könne von den Mietern nicht umgesetzt werden. Die Folge: Es liege hier ein Mangel der Wohnung vor, der zur Mietminderung berechtige.

Will man als Hausbesitzer solchen Ärger vermeiden, hilft eine automatische Lüftungsanlage, die dauerhafte Frischluftzufuhr garantiert – ohne dass jemand in der Wohnung sein muss.